Nel centro delle città italiane, cambiare gli spazi costruiti non è mai un’operazione semplice. Ci vuole ben più di qualche lavoro tecnico: servono attenzione e la conformità a una normativa dettagliata. Quando si parla di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico, si tratta infatti di qualcosa più ampio della semplice sostituzione dell’edificio. Scatta un sistema di regole che coinvolge urbanistica, permessi e oneri da affrontare. Capire bene le distinzioni tra i tipi di intervento e sapere quale titolo abilitativo serve, aiuta a evitare intoppi e problemi nel corso dei lavori. Un’esperienza vissuta da molti tecnici e cittadini che – diciamolo – si trovano spesso a dover decifrare questi meandri burocratici nelle città italiane.
Si dividono sostanzialmente in tre categorie i lavori di demolizione e ricostruzione: quelli che mantengono il volume originale, quelli che lo aumentano e quelli che invece prevedono variazioni, sia in più che in meno. Non sono solo classificazioni formali: aiutano a capire se l’intervento rientra in una ristrutturazione edilizia leggera, se si tratta di lavori più intensi o addirittura di una nuova costruzione. La scelta, come si può immaginare, influenza il tipo di titolo edilizio da richiedere – SCIA o permesso di costruire – oltre a costi e documentazione. Negli ultimi tempi, in Italia, con norme così articolate, leggere bene tutto è il modo migliore per star lontani da problemi, a volte seri, negli iter burocratici dei cantieri.
Demolizione e ricostruzione: come cambia il quadro a seconda del volume
In genere, demolire e poi ricostruire significa rifare da zero l’edificio che c’era, restando però nello stesso spazio (o sedime). E certo, si può – e spesso si deve – inserire qualche intervento tecnico particolare, come quelli antisismici. Ma il vero nodo sta nella quantificazione della volumetria. Se il nuovo edificio ha lo stesso volume di quello che è stato abbattuto, l’intervento viene considerato una ristrutturazione edilizia leggera. Il permesso più adatto? Di solito una SCIA, meno complicata e più rapida da ottenere.
Quando invece scatta l’ampliamento volumetrico, cambia tutto. Più volume significa maggiore carico urbanistico e un controllo ben più stringente da parte degli enti pubblici. Qui serve un permesso di costruire, fondamentale per assicurare che l’intervento rispetti il piano urbanistico e le varie normative locali. Insomma, non è solo un fatto di burocrazia: coinvolge anche la tutela del territorio e dell’ambiente circostante.
Non si devono però trascurare altri aspetti: la forma dell’edificio, la sua disposizione in pianta, o la destinazione d’uso. E il discorso si fa ancora più complesso quando l’edificio è in zone con vincoli paesaggistici o storici, dove tempi e costi possono allungarsi – e non di poco. In questo settore, chi lavora lo sa bene: la normativa è davvero complicata, sempre in evoluzione, e rimanere aggiornati resta una priorità.
Ampliamento volumetrico: impatti, incentivi e oneri urbanistici
Quando si aggiunge volume all’edificio, le implicazioni economiche non sono banali. Gli oneri di urbanizzazione si applicano solo sulla parte che supera il volume originale, evitando così di tassare tutta la nuova struttura: un dettaglio che fa la differenza nella pianificazione finanziaria di tanti interventi immobiliari.
Sul fronte fiscale, l’ampliamento dà diritto a usare il sismabonus per la porzione aggiuntiva, purché si intervenga per ridurre il rischio sismico. Usufruire dell’ecobonus è più complesso: bisogna distinguere con precisione le spese sostenute per la ristrutturazione da quelle per l’allargamento, il tutto supportato da documenti specifici. Altro particolare da non trascurare è che nell’edificio originale deve esserci un sistema di riscaldamento efficiente, comprovato da relazione tecnica, condizione che poi incide sulla certificazione energetica.
Per orientarsi nella normativa, molti operatori optano per software specializzati, utili a scegliere il titolo edilizio coerente, preparare la documentazione e produrre l’attestato di prestazione energetica (APE). Anche le sentenze della giurisprudenza hanno chiarito aspetti importanti: come la necessità della contiguità temporale tra demolizione e ricostruzione e la differenza tra operare sullo stesso lotto oppure su lotti diversi, soluzione che non può essere più considerata una semplice ristrutturazione ma richiede un iter diverso.
Negli studi tecnici e nelle imprese edili, tutto questo pesa parecchio. Da qui nasce la sfida principale: evitare blocchi burocratici e proseguire spediti. Ecco perché oggi, il confronto continuo tra progettisti, uffici pubblici e specialisti è indispensabile. Solo così si può tenere vivo quel processo di rigenerazione urbana e di miglioramento del patrimonio edilizio che molte città italiane aspettano da anni.