Aprire un cantiere significa più che avviare lavori di costruzione o ristrutturazione: c’è anche un cambiamento fiscale notevole riguardo all’immobile in questione. Molti proprietari si domandano se l’Imu vada pagata quando, per esempio, l’immobile non ha ancora una rendita catastale, situazione tipica durante i lavori o per edifici ancora incompleti. Bene, il versamento non si sospende, si sposta però su una base imponibile diversa, con regole precise e spesso poco note. Spesso si parla di immobili nelle categorie catastali F/3 o F/4, utilizzate proprio per costruzioni non finite o in sviluppo.
Scadenze come il 16 giugno per l’acconto e il 16 dicembre per il saldo restano valide anche in questi casi particolari. Quel che cambia è la base economica da considerare: qui non conta più l’edificio, ma il terreno su cui si lavora. Pezzo importante: questa distinzione evidenzia bene la differenza nel sistema fiscale tra immobili completati e aree edificabili in trasformazione, dettaglio che incide tanto nella pratica quotidiana.
La differenza tra immobile in costruzione e area edificabile
Con le categorie F/3 e F/4 il catasto indica immobili in attesa di una rendita definitiva. Succede perché le strutture non sono terminate o non configurate per produrre reddito catastale. C’è chi pensa che in questa fase l’Imu si possa evitare. Assolutamente no: l’obbligo riguarda sempre il terreno, non la struttura in costruzione.
Usare queste categorie – una specie di segnaposto – è necessario per indicare che l’immobile non ha ancora una rendita effettiva. Siccome serve quella rendita per applicare l’Imu a un fabbricato, le unità in costruzione vengono tassate come aree edificabili. La distinzione tra terreno e fabbricato serve a orientarsi nelle regole fiscali, ecco perché è così rilevante.
Il terreno diventa quindi la base per calcolare l’imposta. Così il versamento non si interrompe mai, neanche mentre l’immobile viene trasformato o perfezionato, fino a quando non si riesce a definirlo e accatastarlo sul serio. Una garanzia – si potrebbe dire – contro scivoloni fiscali nelle fasi più delicate del ciclo edilizio.
Come calcolare l’Imu sugli immobili senza rendita
Se l’immobile non ha una rendita catastale, allora bisogna fare i conti considerando il valore del terreno, non quello dello stabile in costruzione. Diverso rispetto al caso dell’immobile finito, dove la base imponibile si ottiene rivalutando la rendita catastale e moltiplicandola per coefficienti noti. Qui, invece, si fa riferimento al valore di mercato aggiornato del terreno all’inizio dell’anno.
La Legge di Bilancio 2020 ha chiarito bene questa faccenda, sistemando come considerare fiscalmente il concetto di fabbricato ed escludendo dall’imposizione immediata chi non ha rendita. Così, fino a fine lavori e accatastamento definitivo, il calcolo dell’Imu si basa sul valore del terreno, come se la costruzione in corso – insomma – non influenzasse l’imposta.
Il problema? Determinare il valore esatto del terreno non è sempre semplice. Il mercato immobiliare cambia molto: dalle parti di Milano, per dire, non è come nel Nord Italia, e poi ci sono gli effetti di economie locali e temporali diversi. Per questo molti comuni indicano valori di riferimento per varie zone, aiutando a compilare le dichiarazioni nel modo giusto e a contenere errori o contestazioni.
Non dimentichiamo, infine, che questa modalità vale solo fino al completamento o all’uso effettivo dell’immobile. Quando l’edificio è accatastato e utilizzato sul serio, la base imponibile torna a essere la rendita catastale specifica, mentre prima l’attenzione rimane tutta sul terreno.
Quando l’Imu torna a essere quella classica sui fabbricati
Il passaggio dalla tassazione sul terreno a quella sul fabbricato segue momenti precisi: la fine dei lavori di costruzione, ristrutturazione o ricostruzione, oppure quando l’immobile viene effettivamente usato – anche se qualche formalità amministrativa è ancora in sospeso. In quei frangenti, scattano le regole ordinarie, basate sulla rendita catastale definitiva.
Introdotta dalla Legge di Bilancio 2020, la norma evita buchi fiscali, perché una struttura incompleta – o non definita – non può essere valutata come un edificio finito. Così il sistema fiscale fissa confini temporali netti per il prelievo, offrendo stabilità tanto al fisco quanto ai proprietari alle prese con gli obblighi.
Particolarmente rilevante in centri urbani grandi o zone con grande attività immobiliare, dove conoscere i calcoli e restare aggiornati sui valori delle aree è d’obbligo per gestire bene le spese fiscali annuali. Ad esempio, tanti contribuenti seguono con attenzione le comunicazioni comunali che stabiliscono i parametri di zona, visto che spesso pesano molto sull’importo finale da versare nel corso dell’anno.