Comprare un immobile o decidersi a fare una ristrutturazione spesso significa imbattersi in questioni complicate legate a lavori realizzati senza i permessi necessari. Non sempre si tratta di abusi pesanti, più spesso si tratta di mancanze burocratiche che finiscono per mettere i bastoni tra le ruote quando si prova a vendere o valorizzare una proprietà. Quegli interventi irregolari diventano un problema serio per chi possiede l’immobile, specialmente in caso di controlli o pratiche amministrative. La sanatoria edilizia, insomma, si rivela lo strumento principale per rendere legali le modifiche costruite senza titoli ufficiali.
Sanare un abuso non significa solo firmare un foglio. Parliamo piuttosto di un atto amministrativo che verifica la corrispondenza dell’immobile con i progetti depositati al Comune. L’edilizia è un campo complesso, spesso preso sottogamba: la normativa differenzia vari tipi di irregolarità, che vanno da piccoli scostamenti tollerati fino a discrepanze complete tra il lavoro eseguito e il progetto originale. Capire questa distinzione aiuta davvero a regolarizzare senza incappare in guai extra.
Oggi, chi deve occuparsi della sanatoria può appoggiarsi a piattaforme digitali, che semplificano un bel po’ l’organizzazione e la raccolta della documentazione tecnica. Gli strumenti online riducono gli errori e semplificano l’invio della domanda agli uffici competenti, velocizzando il tutto e diminuendo il rischio di intoppi o ritardi.
Come funziona la doppia conformità e cosa cambia con il decreto “Salva casa”
Una questione chiave per ottenere la sanatoria riguarda la cosiddetta doppia conformità. Si tratta di un requisito che impone che il lavoro sia conforme sia alle norme vigenti al momento della sua realizzazione, sia a quelle in vigore quando si presenta la domanda. Fino a qualche tempo fa questa doppia verifica era imprescindibile per la regolarizzazione.
Con il decreto “Salva casa”, legge 105/2024, la situazione ha subito qualche modifica. Oggi si richiede solamente di dimostrare che l’intervento rispetti le norme urbanistiche attuali e che, all’epoca in cui è stato eseguito, fosse conforme alle regole edilizie. Una semplificazione che facilita molto la regolarizzazione di lavori con piccole difformità o senza SCIA.
Chi presenta la domanda – di solito il proprietario o chi ha eseguito il lavoro senza permesso – deve rivolgersi allo Sportello Unico dell’Edilizia oppure all’ufficio tecnico del Comune. L’istanza di permesso o SCIA in sanatoria va accompagnata da una certificazione firmata da un tecnico abilitato, che attesti la conformità dell’opera. Non è raro oggi assistere a sentenze che permettono anche interventi migliorativi strutturali o la rimozione di elementi non sanabili, per garantire così la sicurezza e la conformità dell’edificio.
Differenze sostanziali nella procedura e costi per ottenere la sanatoria
Per ottenere la sanatoria edilizia serve presentare la domanda entro 90 giorni dal momento in cui si accerta l’irregolarità. Occorre una documentazione tecnica dettagliata: planimetrie aggiornate, relazioni descrittive e, se serve, prove di conformità impiantistica. Un dettaglio da non sottovalutare riguarda i costi: si paga un contributo di sanatoria il cui importo varia in base al tipo di intervento e ai regolamenti comunali o regionali.
Una volta tutto pronto, l’ente incaricato valuta la domanda e può emettere il via libera che legalizza definitivamente l’immobile. Così si elimina qualsiasi problema burocratico per l’uso e la vendita. Ma attenzione: se dopo 60 giorni non arriva risposta, il silenzio-dissenso vale come rigetto della domanda.
Capire la differenza tra sanatoria e condono è utile: la sanatoria è sempre disponibile per regolarizzare lavori eseguibili senza permesso, mentre il condono riguarda abusi edilizi definiti “non realizzabili” dalla legge e si può richiedere solo durante periodi specifici, stabiliti da normative precise.
Dall’aspetto economico, si considerano due voci principali: la sanzione amministrativa e l’onorario del professionista incaricato. La sanzione dipende dalla gravità dell’irregolarità e dal momento in cui si presenta domanda, mentre la parcella varia in base alla complessità del caso e al tipo di tecnico, che può essere un ingegnere, un architetto o un geometra. Tenere tutto in ordine, documenti e pratiche, aiuta molto nei futuri passaggi burocratici e limita rischi legali.