Nel panorama delle ristrutturazioni in Italia, il bonus casa continua a essere un tema caldo per tante famiglie che – diciamolo – si trovano a fare i conti con regole fiscali che cambiano di frequente. Con il 2025 ormai alle porte, si apre un capitolo più preciso per questi incentivi, dai importanti sgravi fiscali ma accompagnati da novità amministrative e limiti che non si possono ignorare. A Milano, Roma e in molte altre città, i cantieri aperti e le pratiche in corso testimoniano un interesse concreto, ma anche la necessità – non secondaria – di orientarsi in un contesto sempre più rigido.
Alla base del tutto resta l’articolo 16-bis del TUIR: è qui che si stabilisce la possibilità di usufruire di detrazioni fiscali Irpef per spese legate a miglioramenti edilizi e interventi di efficienza energetica sugli immobili. Queste agevolazioni coprono sia i lavori privati nelle singole abitazioni sia quelli sulle parti comuni di condomini, senza guardare alla categoria catastale. Però, occhio ai cambiamenti nelle aliquote e ai nuovi requisiti, soprattutto se la casa in questione è quella principale.
Nel dettaglio per il 2025, solo le abitazioni principali possono godere della detrazione al 50%. Per le seconde case o altri tipi di immobili, invece, la percentuale scende al 36%, con un plafond di spesa fissato a 96.000 euro per unità immobiliare. Un numero non da poco, perché incide parecchio sui conti finali dei lavori. E poi, per il 2026 e 2027, c’è un’ulteriore riduzione: 36% per la casa principale, 30% per le altre. Detto ciò, restano in piedi alcune disposizioni particolari, ad esempio per il recupero delle parti comuni o per eliminare le barriere architettoniche.
Le regole su detrazione e abitazione principale
Un punto che non passa inosservato riguarda il concetto di abitazione principale, chiave per ottenere quel 50% di detrazione. La legge dice che il contribuente – o i suoi familiari – devono vivere stabilmente nell’immobile: niente scappatoie. E non c’è alcuna eccezione per categorie come militari o agenti delle forze dell’ordine, spesso costretti a residenze anagrafiche diverse per lavoro. Insomma, l’interpretazione è rigida.
Chi fa lavori ma vive per motivi professionali altrove deve rispettare gli stessi criteri: la dimora principale deve essere nell’immobile, oppure in quello di un coniuge o parente entro il terzo grado. Se l’immobile non è prima casa all’avvio dei lavori, la maggiorazione si può comunque applicare se diventa tale a fine interventi. Dettaglio non da poco.
Un altro aspetto riguarda il mantenimento della detrazione anche se, negli anni successivi, l’immobile perde la qualifica di abitazione principale. In questo caso, si continua con la detrazione maggiorata finché restano rate da scalare. Solo chi ha un reddito annuo superiore a circa 75.000 euro – una fascia non così rara nelle grandi città dalle parti di Roma o Milano – potrebbe vedere limitati i vantaggi fiscali. Il perché lo si immagina: mercati immobiliari complessi, vincoli diversi.
Trasferimenti, successioni e comunicazioni obbligatorie
Un tema spesso sottovalutato, ma decisivo: cosa succede alla detrazione quando un immobile passa di mano per successione o vendita? Di norma, le rate non usate si trasferiscono al nuovo proprietario, a meno che non ci siano accordi diversi. Fondamentale, però, che l’erede o l’acquirente possieda materialmente l’immobile per tutto l’anno fiscale: senza questo, niente detrazione residuale. La questione si complica se si parla di comodato o affitto nell’anno fiscale, perché in quei casi la detrazione per quel periodo non si può usare – problema scoperto spesso solo anni dopo guardando i documenti con attenzione.
Regole analoghe valgono per altre misure come il Bonus Verde, l’Ecobonus e il Superbonus, tutte legate a criteri restrittivi nella trasmissione dei diritti. Ecco perché è importante ricordare che entro 90 giorni dalla fine dei lavori bisogna comunicare a Enea l’avvenuto completamento: le piattaforme digitali sono quasi obbligatorie, altrimenti si rischiano sanzioni.
Altro dettaglio che pesa nel quadro: dal 2025 al 2027 le spese per la sostituzione di caldaie a combustibili fossili non rientrano più né nell’Ecobonus né nel Bonus Ristrutturazione. Segno che la sostenibilità energetica prende sempre più piede nelle norme sugli incentivi edilizi, spingendo verso soluzioni più ecologiche.
Insomma, il nuovo scenario dal 2025 porta più chiarezza sui bonus, ma serve attenzione alle novità fiscali e burocratiche. Chi possiede immobili o lavora nel settore deve tener conto di tutto questo per non sbagliare e approfittare nel modo giusto dei vantaggi. Il mercato immobiliare resta vivace, ma con regole più strette e – diciamolo – meno margini di manovra per improvvisare.