Nel centro delle città, ogni volta che si interviene su un edificio si presenta sempre un dubbio da risolvere: siamo di fronte a manutenzione ordinaria oppure straordinaria? La questione non è soltanto tecnica, anzi, influisce a cascata su permessi necessari, costi da sostenere e anche sulle eventuali agevolazioni fiscali. Chi si occupa di immobili – soprattutto nelle grandi metropoli – se ne avvede presto, visto che le normative urbane finiscono per condizionare molte scelte che riguardano la cura e l’aggiornamento delle strutture.
Che cosa significa manutenzione straordinaria
Potremmo dire che la manutenzione straordinaria riguarda interventi ben oltre la semplice routine di controllo e preservazione dell’immobile. Nel Testo Unico dell’Edilizia italiano, con chiarezza si definiscono tali quei lavori volti a rinnovare o sostituire elementi strutturali o impiantistici, evitando però di alterare la volumetria complessiva o cambiare la destinazione d’uso dell’immobile. Una distinzione che serve soprattutto per inquadrare correttamente i lavori e procedere con le autorizzazioni giuste.
Fra i casi che rientrano in questa categoria ci sono anche operazioni come il frazionamento o l’unione di unità immobiliari, sempre che non portino ad un aumento di volume o a un cambio di destinazione d’uso. Una questione delicata, spesso motivo di dibattito tra tecnici e amministratori di condominio, perché le regole vanno interpretate e rispettate con attenzione.
Un cambio notevole lo ha introdotto – negli ultimi anni – il decreto Sblocca Italia del 2014, estendendo la lista degli interventi riconosciuti come straordinari. Fra questi troviamo il rifacimento totale o parziale di servizi igienico-sanitari, l’installazione o la modifica di impianti tecnologici (come pannelli solari o fotovoltaici), insieme al rinnovo degli intonaci esterni e alla sostituzione delle finestre con materiali o forme diverse. Non meno importanti sono gli interventi di efficientamento energetico: pensiamo ai cappotti termici, per esempio.
Da non dimenticare che rientrano nella manutenzione straordinaria anche lavori di consolidamento statico, la realizzazione di scale antincendio, nuove aperture verso l’esterno – porte o finestre –, e la creazione di aree esterne con piantumazioni, tanto che il volume originale rimane invariato. Chi abita nel centro di una città lo vede spesso: i cantieri condominiali, i lavori di ristrutturazione, ecco come si manifesta tutto questo.
Manutenzione straordinaria: le agevolazioni fiscali a cui si può accedere
Il punto interessante riguarda anche le agevolazioni fiscali: chi fa lavori di manutenzione straordinaria gode di detrazioni importanti. Nel nostro paese, per chi interviene sulla prima casa c’è una detrazione Irpef del 50%, mentre per le seconde abitazioni scende al 36%. Tali agevolazioni valgono sia per le unità immobiliari singole sia per le parti comuni degli edifici, un aspetto che – diciamo – ha grande rilievo nelle decisioni condominiali.
La soglia massima di spesa ammessa è di 96.000 euro per ogni unità immobiliare, da suddividere in dieci rate annuali uguali. Una formula che rende più semplice pianificare e mettere a punto il rinnovo delle case senza pesare troppo sul bilancio famigliare o condominiale. È un dettaglio da non sottovalutare, anzi.
Curiosamente, spesso si trascura il bonus mobili, legato proprio alla manutenzione straordinaria. Grazie a questo si può ottenere una detrazione del 50% sull’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici con classe energetica elevata (A+, o A per i forni). L’agevolazione riguarda arredi destinati non solo all’unità ristrutturata, ma anche alle zone comuni del condominio, incoraggiando così un rinnovo più ampio degli ambienti.
Tra gli articoli ammessi ci sono cucine, armadi, divani e persino apparecchi come frigoriferi, lavatrici, forni a microonde o stufe elettriche. Chi vive nelle grandi città se ne accorge: la domanda di elettrodomestici efficienti cresce, anche per adeguarsi alle normative ambientali che mirano a contenere consumi e inquinamento. Insomma, non si tratta solo di restauro ma di un’attenzione crescente verso l’efficienza energetica e la qualità della vita.
Tutto questo fa parte di un disegno normativo che mira a migliorare il patrimonio residenziale italiano, trovando un equilibrio tra conservazione e innovazione. Ecco perché è utile – sempre – restare aggiornati sulle normative per chi gestisce immobili o vuole investire in ristrutturazioni, nel modo più vantaggioso possibile.
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