Un commercialista davanti allo schermo che ricalcola partite e aliquote: è l’immagine che ritorna nelle settimane che precedono il versamento. La scadenza del 16 dicembre 2025 segna per molti contribuenti il momento di chiudere i conti annuali con l’IMU. Non si tratta solo di versare una cifra: serve ricomporre dati catastali, aliquote comunali e detrazioni, controllare delibere locali e produrre eventuale documentazione. Lo raccontano i tecnici del settore: chi segue il portafoglio immobiliare lo sa, il saldo può nascondere sorprese se non si verificano con cura i punti critici.
Chi deve pagare e come calcolare il saldo
Il versamento del saldo serve a regolare la posizione tributaria rispetto all’imposta annua, compensando quanto già versato con l’acconto. Devono pagare i proprietari, i titolari di diritti reali e, in alcuni casi, i titolari di diritti personali di godimento sugli immobili. La base imponibile nasce dalla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per i coefficienti stabiliti dal decreto; su questa si applicano le aliquote comunali e le eventuali detrazioni. Un dettaglio che molti sottovalutano è la corretta imputazione delle frazioni di possesso: trasferimenti intervenuti durante l’anno richiedono ripartizioni in giorni e quote.
Per calcolare il saldo occorre verificare le aliquote effettive deliberate dal Comune, perché possono discostarsi dall’aliquota di base. Inoltre, vanno controllati i parametri per immobili speciali (aree fabbricabili, terreni agricoli) e le norme su abitazione principale che variano per tipologia e per la presenza di pertinenze. Chi fa il calcolo in autonomia dovrebbe annotare i codici catastali, la rendita aggiornata e il periodo di possesso: questi elementi sono determinanti nella compilazione dell’F24. Un fenomeno che in molti notano è la confusione sui codici tributo usati per gli immobili con situazioni particolari; è un aspetto pratico che conviene verificare per evitare versamenti errati.
In sintesi, il saldo è il risultato della differenza tra imposta dovuta e acconti già versati; la precisione nelle verifiche preliminari evita ravvedimenti e rettifiche successive.
Esenzioni e casi particolari
Le esenzioni all’IMU si dividono in quelle previste dalla legge e quelle attivate tramite delibera comunale. Le prime coprono categorie codificate (alcune tipologie di immobili di enti non commerciali, specifiche abitazioni principali in determinate condizioni), mentre le seconde dipendono dalla volontà dell’ente locale e vanno sempre verificate nel regolamento del Comune dove si trova l’immobile. Un aspetto che sfugge a chi vive in città è che due Comuni vicini possono avere orientamenti diversi su identiche fattispecie: per questo la lettura del regolamento è operazione imprescindibile.
Dal 2023 e con successive novità normative, sono stati inclusi nuovi casi di esclusione per talune categorie; inoltre il decreto recente ha introdotto misure transitorie per le associazioni sportive dilettantistiche. Il nuovo art. 6‑bis del D.L. n. 84/2025 ha previsto un meccanismo legato all’iscrizione al registro competente (RASD) per stabilire il diritto all’esenzione. Un dettaglio che molti sottovalutano è che l’esenzione non diventa automatica con la semplice appartenenza statutaria: è spesso necessario dimostrare requisiti organizzativi e documentali.
Per gli immobili non utilizzabili le prescrizioni variano: le occupazioni abusive richiedono la denuncia penale per reati come la violazione di domicilio o l’invasione di edifici per far scattare l’esenzione; le situazioni di inagibilità per eventi sismici o alluvionali prevedono periodi di sospensione dell’imposta con durata stabilita per area geografica. Nelle zone colpite da calamità, l’esenzione può essere limitata a un periodo determinato e subordinata alla presenza di un’ordinanza di sgombero o alla valutazione tecnica dell’inagibilità. Per tutte le casistiche rimane essenziale verificare i requisiti e raccogliere la documentazione richiesta.
Giurisprudenza, dichiarazioni e documentazione da conservare
Negli ultimi anni la giurisprudenza ha chiarito diversi punti controversi sull’IMU, imponendo una lettura prudente delle norme. Un principio che emerge è che le esenzioni non sono automatiche se non esplicitamente previste: il contribuente deve spesso attivare procedure formali per fruirne. Per ottenere il beneficio molti Comuni richiedono la dichiarazione IMU, compilata con indicazione delle ragioni che giustificano l’esenzione. La mancata presentazione può comportare la perdita del beneficio anche quando i requisiti sussistono.
Per gli immobili occupati o dichiarati inagibili servono documenti giustificativi: denunce penali, ordinanze comunali, verbali tecnici, perizie catastali. Un piccolo accorgimento che spesso aiuta il contribuente è predisporre un fascicolo digitale con tutti i documenti firmati e datati; in molte controversie la data di acquisizione della prova fa la differenza. Inoltre, operatori del settore segnalano errori frequenti nella compilazione dell’F24 che portano a pagamenti scorretti o a difficoltà di registrazione nei sistemi degli enti locali.
Per gli enti non commerciali esistono regole specifiche e scadenze diverse per la compilazione e il versamento: la seconda rata rimane dovuta con gli stessi criteri ma richiede attenzione alla natura non commerciale dell’attività. Le imposte non versate o versate in modo errato possono essere oggetto di ravvedimento, ma è preferibile prevenire l’errore raccogliendo la documentazione e confrontandosi con il Comune quando le situazioni sono poco chiare. Un dettaglio finale: molti professionisti lasciano una checklist sulle scrivanie dei clienti, per ricordare codici catastali, rendita, delibere comunali e la scadenza utile al calcolo del saldo.