Un drone sorvola un quartiere, scatta immagini e restituisce una mappa di tetti e sagome: nella stanza accanto, un funzionario sfoglia elenchi catastali e incrocia dati. È questa la scena che spiega il senso della novità emersa tra gli emendamenti della prossima legge di bilancio: mettere a sistema tecnologie e controlli per individuare gli immobili non dichiarati. Non è fantasia burocratica, ma un cambiamento operativo che mette al centro il rapporto tra registro immobiliare e territorio. Chi vive nei centri storici lo nota: case riadattate, ampliamenti non sempre certificati, porzioni di immobili non censite che fino a oggi restavano nell’ombra.
Cosa prevede la norma
La proposta contenuta nell’emendamento prevede che l’Agenzia delle entrate, nell’ambito della riforma dell’amministrazione fiscale collegata al PNRR, svolga un monitoraggio sistematico del territorio per identificare i fabbricati non dichiarati al Catasto. A livello operativo, questo significa che saranno utilizzate verifiche tecnico-amministrative, dati da telerilevamento e, se necessario, sopralluoghi esterni. Lo scopo dichiarato è duplice: aggiornare la banca dati catastale e far emergere basi imponibili finora non considerate.
Il testo stabilisce che l’Agenzia comunicherà agli intestatari catastali gli elementi in suo possesso relativi alla mancata dichiarazione, offrendo così la possibilità di regolarizzare spontaneamente la posizione. Un dettaglio che molti sottovalutano è la sequenza temporale: se l’adempimento avviene prima della notifica della rendita presunta, gli effetti fiscali della dichiarazione decorrono dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di effettivo utilizzo dell’immobile.
Per chi segue la materia, è rilevante anche la previsione che la rappresentazione cartografica inizialmente potrà essere schematica e che le attribuzioni fiscali temporanee possono essere registrate in catasto con conseguente obbligo di aggiornamento a carico dei proprietari. In questi mesi il tema sta maturando fra gli uffici tecnici e le amministrazioni comunali, che dovranno collaborare strettamente con l’Agenzia.
Come funzionano identificazione e notifiche
Il meccanismo di individuazione si basa su tre leve: dati satellitari e aerei per l’analisi di contesto, incrocio con banche dati amministrative e, dove necessario, sopralluoghi. La norma chiarisce che gli elementi conoscitivi per la determinazione della rendita presunta possono essere acquisiti anche attraverso fotointerpretazione, cioè l’analisi di immagini ad alta definizione, oltre che con verifiche in loco. Questo approccio tecnico-amministrativo punta a rendere più efficiente il censimento degli immobili.
Quando l’Agenzia ritiene che esistano fabbricati non dichiarati, invia una comunicazione agli intestatari catastali con l’indicazione degli elementi che giustificano la mancata dichiarazione. Se l’intestazione non consente di individuare i destinatari, la procedura prevede la pubblicazione di un comunicato nella Gazzetta Ufficiale e la diffusione dell’elenco dei Comuni e delle particelle interessate presso gli uffici comunali e provinciali. Un fenomeno che in molti notano solo d’inverno è la maggiore visibilità dei manufatti quando mancano coperture vegetali o quando il contrasto luce/ombra amplifica le sagome nelle rilevazioni aeree.
La pubblicazione ha valore di notifica e apre un termine per procedere con gli atti di aggiornamento catastale. Se i soggetti obbligati non si attivano entro sette mesi dalla notifica o dalla pubblicazione, l’Agenzia procede d’ufficio all’attribuzione di una rendita presunta e alla rappresentazione cartografica schematica, con registrazione transitoria in catasto e con oneri e sanzioni a carico degli inadempienti. La notifica degli atti può essere effettuata anche mediante albo pretorio comunale quando risultano difficoltà di identificazione dei destinatari.
Conseguenze pratiche per proprietari e professionisti
Per il proprietario che riceve la comunicazione la prima scelta è semplice: presentare gli atti di aggiornamento catastale e regolarizzare la situazione. Se ciò avviene prima della notifica formale della rendita presunta, la dichiarazione produce effetti fiscali dalla data di ultimazione dei lavori o dall’effettivo utilizzo. In caso contrario, la rendita presunta resta operativa e genera conseguenze fiscali retroattive che possono incidere su tributi locali e imposte dirette.
Un aspetto che sfugge a chi vive in città è che l’onere di aggiornamento rimane comunque obbligatorio anche dopo l’attribuzione della rendita presunta: la registrazione temporanea non esonera il proprietario dall’intervenire con l’aggiornamento formale previsto dal regolamento tecnico. Professionisti come tecnici e commercialisti dovranno preparare pratiche e consulenze operative per gestire i casi in cui la documentazione manchi o sia incompleta.
Dal punto di vista difensivo, la norma prevede la possibilità di proporre ricorso davanti alla competente commissione tributaria entro i termini ordinari, decorso il periodo di sessanta giorni dalla pubblicazione del comunicato. Inoltre, la sequenza di pubblicazione e notifica offre indicatori concreti per pianificare l’azione: verificare visure catastali, raccogliere pratiche edilizie e, se del caso, avviare il confronto con il Comune o con un tecnico abilitato. Un dettaglio pragmatico: conservare documentazione fotografica e contratti di utilizzo può facilitare la prova della data di utilizzo effettivo dell’immobile.
Alla fine, la norma sposta l’asse dall’individuazione episodica all’attività sistematica di censimento: per molti proprietari si aprono scelte concrete, per gli uffici tecnici maggiori responsabilità operative. L’effetto pratico sarà visibile nelle carte catastali e, allo stesso tempo, nelle scrivanie degli studi professionali che dovranno assistere i clienti nelle regolarizzazioni.